房地产市场情况调查报告
6、房地产开发建设资金到位情况理想,定金、预付款占投资资金的比重上升。
近几年,一方面由于房地产销售市场状况比较理想,房地产资金回笼较快,另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想,在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中,自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源,居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看,国内贷 款资金和定额预付金的增速较快,定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。2000年至2002年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%
(二)房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺,呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
近年来,我县房地产市场有了很大发展,商品房销售态势良好,销售面积逐年增长,预售面积大幅攀升,市场需求趋旺。2000年-2002年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2,同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,从2001年开始,预售面积超过了销售面积。2002年底,空置一年以上的商品房面积仅1977m2。
在商品房住宅销售调查中,90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%,110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%,90m2以下户型占12%,130平方米以上户型占11.74%,明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2、个人消费成为市场需求的主体,县内需求占商品房销售的全部。
随着住房体制改革的逐步推进,福利分房制度已退出了历史舞台,个人购房比重大幅上升。2001年,全县个人购房面积达29672.2m2,占销售面积的83.9%;2002年个人购房面积达80628m2,占总销售面积的99.77%,个人已成为市场消费的主体,是房地产市场发展的主导因素。目前,个人购买房屋的类型以住宅为主,2002年个人购买住宅面积达70941m2,占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看,购房的全部是县内居民,基本以自用为主,因而,我县尚不存在房地产“泡沫”。
3、商品住宅价格上升较快,相对升幅较大。
因近年来商品房市场需求旺盛,商品房价格放开,市场处于卖方市场,经济适用房启动较晚,土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快,升幅较大。据最新调查资料统计,2001年商品住宅平均售价约987元/m2,比上年度上升14.76%,2002年平均售价约1140元/m2,同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。
4、存量房交易活跃,房改房成为“生力军”。
自1999年房改房上市政策出台后,存量房交易活跃,交易面积逐年“放大”,2000年共成交184起,面积16396.17m2,2001年共成交243起,面积20405.54m2,2002年共成交225起,面积21300m2。近三年的交易量中,住宅占总交易起数的96.62%,房改房约占住宅交易起数的62.2%,因而成为存量房交易市场的"生力军"。
房改房的上市,不仅增加了住房市场的供给量,给买房人更多的选择,而且创造了更大的住房需求,让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我县房地产市场存在的主要问题。
(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导,没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制,房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
(二)市场化运作不规范,政策性的土地协议出让,拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。
(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”,开发企业数量多,规模普遍偏小,行业集中度低。部分企业资金实力不足,主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发,加大了投资风险。
(四)房地产开发企业行为不规范,如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
(五)城镇规划区范围内商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地产市场的高消费群体,给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在,清一色的商住楼布局不利于提高城市品位,不利于改善居住环境。
(六)市场配套体系不完善,物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。