国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复
国税函〔2004〕241号 2004-02-17
广东省地方税务局：
你局《关于广州市金安房地产开发有限公司“合作建房”征收营业税有关税收政策问题的请示》（粤地税发〔2003〕357号）收悉。
现就《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156号，以下简称156号文件）第十七条中“一方提供土地使用权”的具体含义明确如下：
156号文件第十七条“合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金。”规定中的“一方提供土地使用权”，包括一方提供有关土地使用权益的行为，如取得规划局批准的《建设用地规划许可证》、国土局核发的《建设用地批准书》、《建设用地通知书》、《土地使用证》，以及通过土地行政主管部门核发的其他建设用地文件中当事人享有的土地使用权益。
相关政策——
国税函[2005]1003号 国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复
皖地税政三字[1997]13号 安徽省地方税务局关于合作建房有关税收问题的批复
财税[2004]91号 关于合作开发的房地产权属转移征免契税的批复
企业合作建房的财税处理
合作建房须办理合建审批手续
合作建房账务、税务如何处理？
关于合作建房中涉及到土地增值税及扣除项目如何规定？
合作建房的纳税筹划
合作建房所涉及的税务问题
提供土地使用权与房地产开发公司合作建房征不征契税？
房地产开发企业需要缴纳的税费
销售自建房征税的法律依据
建筑业营业税的四大纳税筹划方法
解读合作建房之营业税缴纳
一、关于合作建房的文件规定
1.《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发〔1995〕156号）文件第十七条规定，“问：对合作建房行为应如何征收营业税？
答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：