国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告
国家税务总局公告2013年第15号 2013-4-15
土地一级开发增值税适用税目问题的思考<大陈禾睦>
现就纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题公告如下：
一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。
其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；
同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。
当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。
在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。
本公告自2013年5月1日起施行。
本公告生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公告规定执行；纳税人已缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税。
特此公告。
政策解读——国家税务总局公告2013年第15号:关于《纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》的解读
赵国庆——
总局在2013年15号公告中对于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题进行了明确，原因是一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目，土地拆迁、安置及补偿工作由政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金，同时，与规划设计单位和施工单位签订劳务合同，协助政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款，当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，实现的收益或亏损均由投资方自行承担。对于上述行为如何征收营业税，请总局予以明确。总局认为这是投资行为，不征收营业税。
这个文件执行中的关键是在一定是收益或亏损均有土地一级开发商承担，也是投资，不征收营业税。如果土地一级开放商不承担风险，只要求固定，比如类似于BT，那怎么处理呢？有些地方是按服务业“代理业”征税。
因此，文件执行关键在于是否是“投资行为”的认定。但是，这个文件可能考虑过于简单了。一般从事土地一级开发的企业都有应一定背景，这种帮政府搞工程，政府用后期土地出让金支付工程款的行为，很少会像我们投资企业股权那样收益共享，风险共担的。因为，土地一级开放商往往同时也是二级开发商，表面上从事一级开发和政府签的是这个收益、亏损均由自己承担的协议。但实际中，人家不是傻子，像这种帮政府搞工程，要等到工程搞好才拿到钱，一般企业根本不会干，资金成本太高了。此时，你还要人家承担风险，傻子才会做。实际中有人做，一般是以下几种情况：第一种情况是，如果看到当地财政实力不强，后期土地出让收益达不到企业资金成本要求，一般都要私下和政府前另外一个协议，比如我答应从事一级开发，你就按实际土地出让金给我补偿，但你要答应给我一块地从事房地产开发。第二种情况是，我在当地有其他开发项目，如果你出让金达不到我的要求，你要给我在当地其他开发项目市政配套费的减免等等，基本都会有类似规定利益交换的约定。如果存在这种约定，一级开发商还算投资行为，还能不征收营业税呢？
这种帮政府搞工程里面门道太多了，估计没有哪个一级开发商会真的把土地一级开发当成一个投资行为的，如果不能通过各种方式来保证赚钱，基本不会做，所以千万不要给这些表面的协议忽悠了！